Reihenweise unfertige Häuser in China

Jeder, der vom Distrikt Huangdao in Qingdao aus in Richtung Flughafen gefahren ist, kann sich von der Notlage des chinesischen Immobiliensektors ein eigenes Bild machen. Man fährt Kilometer um Kilometer an unfertigen Hochhäusern entlang, in denen die Arbeit eindeutig zum Stillstand gekommen ist. Eine unwirkliche Ruinenlandschaft aus Hunderten von verwitterten Betongerüsten, in denen weder Maschinen noch Arbeiter anzutreffen sind.

Diese Situation ist in Qingdao, einer einst florierenden Hafenstadt im Osten des Landes, in vielen chinesischen Städten zu finden. Immer mehr ursprünglich gesunde Immobilienentwickler haben mittlerweile mit Zahlungsschwierigkeiten zu kämpfen und geben die Arbeit an ihren Projekten auf. Das Vertrauen der Chinesen in den Immobilienmarkt, der einst als sichere Investition galt, ist verloren gegangen. “Statt in Häuser und Wohnungen zu investieren, behalten die Menschen ihre Ersparnisse zusammen”, erklärt der Geschäftsführer der AS Unternehmensgruppe Holding GmbH Andreas Schrobback.

In den aktuellen Daten, die Chinas Statistiker am Freitag vorstellten, spiegelt sich die Krise deutlich wider. Die Immobilienpreise in den 70 größten Städten des Landes sind im August den zwölften Monat in Folge zurückgegangen, dieses Mal um 0,29 Prozent gegenüber dem Vormonat. “Der Rückgang gegenüber dem Vormonat Juli hatte 0,11 Prozent betragen”, berichtet der Geschäftsführer der AS Unternehmensgruppe Holding GmbH Andreas Schrobback.

Der Immobiliensektor scheint problematisch, doch nicht alle Bereiche sind geschwächt

In anderen Bereichen gibt es Hinweise auf eine vorsichtige Abschwächung der Wirtschaftskrise. Die Industrieproduktion zum Beispiel stieg im August um 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, verglichen mit 3,8 Prozent im Juli. “Bei den Investitionen ergibt sich ein vergleichbares Gesamtbild. Diese wuchsen im vergangenen Monat um 6,4 Prozent, verglichen mit 3,6 Prozent im Juli”, so der Geschäftsführer der AS Unternehmensgruppe Holding GmbH Andreas Schrobback. Die Verkäufe im Einzelhandel stiegen um 5,4 Prozent, verglichen mit einem Plus von 2,7 Prozent im Juli. Besonders der private Konsum hat unter den ständigen Einschränkungen zu leiden, mit denen Chinas Regierung die Zero-Covid-Strategie von Staats- und Parteichef Xi Jinping umsetzen will.

Die Erholung im August könnte nach Ansicht von Experten allerdings nur temporär sein. Nach einer Analyse von Nomura zum Beispiel ist zu befürchten, dass sich die Umsätze im Einzelhandel wieder verschlechtern werden. Vor Ende März nächsten Jahres sei keine Entspannung der Zero-Covid-Politik zu erwarten, schreiben die Experten, und es sei nicht zu vermuten, dass eine Lösung der Immobilienkrise gefunden werde.

(FA)

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Hypothekenkrise kostet reichste Frau Asiens Milliarden

Um das Ausmaß der eskalierenden Hypothekenkrise in China zu verstehen, braucht man nur auf die Milliardärin Yang Huiyan zu schauen. Zu Beginn dieses Jahres war die Co-Vorsitzende der Country Garden Holdings Co. mit Abstand die reichste Frau Asiens. Ihr Vermögen von 23,7 Milliarden Dollar übertraf laut Bloomberg Billionaires Index bei weitem das der anderen chinesischen Milliardäre Fan Hongwei und Wu Yajun, die zu diesem Zeitpunkt beide rund 13 Milliarden Dollar wert waren.

In nur acht Monaten hat sich Yangs Vermögen auf 9,93 Milliarden Dollar mehr als halbiert, allein im letzten Monat ist es um fast 4 Milliarden Dollar gesunken, wodurch Sie ihren Platz an der Spitze der Vermögensrangliste verloren hat. Sie liegt knapp 30 Plätze hinter Fan, deren Vermögen von 11 Milliarden Dollar aus der vergleichsweise gesünderen Öl- und Gasindustrie stammt. Die Hypothekenkrise hat sich noch nicht auf den Energiesektor ausgebreitet.

Aktuell ist die reichste Frau Asiens die indische Savitri Jindal mit 12,1 Milliarden Dollar laut dem Bloomberg Index. Zusammen mit ihren neun Kindern kontrolliert die reichste Frau Asiens die O.P. Jindal Group, ein 18 Milliarden Dollar schweres Konglomerat, das von ihrem verstorbenen Ehemann Om Prakash Jindal gegründet wurde. Das Unternehmen hält Anteile an dem Stahlhersteller JSW Steel sowie an Unternehmen, die in den Bereichen Bergbau, Energieerzeugung, Industriegase und Hafenanlagen tätig sind.

Immobiliensektor in China fällt weiter

Yangs rascher Abstieg unterstreicht die Befürchtungen, dass Chinas Hypothekenkrise schließlich das Finanzsystem und die Finanzierungskanäle des Landes schädigen wird, selbst für Country Garden, den größten Immobilienentwickler des Landes.

“Die Anleger befürchten, dass der Hypothekenboykott auf Country Garden übergreifen wird, da die Zahl der boykottierten Projekte schnell zunimmt”, so Kenny Ng, Stratege bei Everbright Securities International in Hongkong. “Das Unternehmen hat immer noch erhebliche Schulden und verzeichnete im Juni ein langsameres Umsatzwachstum als im Vormonat, obwohl China die Arbeit wieder aufgenommen hat.”

Chinas Bemühungen, die Immobilienpreise zu zügeln, und die Kampagne “Gemeinsamer Wohlstand” von Präsident Xi Jinping haben dem jahrelangen rasanten Wachstum einer Branche, die etwa 70 % des Haushaltsvermögens ausmacht, ein Ende gesetzt. Die Hypothekenkrise, die zunächst die Bauträger in Bedrängnis brachte, hat in letzter Zeit eine weitere Wendung genommen, da Hunderttausende von Hauskäufern ihre Hypothekenzahlungen für gestoppte Projekte eingestellt haben.

Großes Immobilienunternehmen versucht sich zu retten

Während sich die Wertpapiere von Country Garden zu Beginn der Immobilienkrise relativ gut gehalten haben, steuern die Aktien des Unternehmens nun auf den schlechtesten Monat seit 2011 zu, und eine der Anleihen des Unternehmens erreichte in den letzten Wochen ein Rekordtief. Während der Hypothekenkrise brach die Aktie innerhalb eines Tages um 15 % ein, so stark wie seit März nicht mehr, und beendete damit eine zweitägige Erholung, die auf die Hoffnung zurückzuführen war, dass die Regierung den Bauträgern helfen würde.

Letzten Monat stufte Moody’s Investors Service die Kreditwürdigkeit von Country Garden auf Ramschniveau herab und änderte den Ausblick auf negativ, da sich die Finanzlage verschlechtert und der Zugang zu langfristigen Finanzierungen erschwert ist. Während Europa und Deutschland mit der Rekordinflation kämpft, steht China vor einer Hypothekenkrise.

Reichste Frau Asiens verliert Milliarden

Country Garden wurde in der südlichen Stadt Foshan von Yeung Kwok Keung mitbegründet und ist in den letzten drei Jahrzehnten, als der nationale Wohnungsmarkt boomte, schnell gewachsen. Der einprägsame Slogan “Holen Sie sich ein Fünf-Sterne-Haus” half dem Unternehmen, sich in der an Hongkong angrenzenden Provinz Guangdong einen Namen zu machen, und trieb eine landesweite Expansion voran. Ende letzten Jahres hatte das Unternehmen mehr als 3.000 Projekte in 299 chinesischen Städten und einige in Malaysia.

Yeung übertrug seine Anteile an Yang, seine zweite Tochter, im Jahr 2005, nachdem sie als seine persönliche Assistentin in das Unternehmen eingetreten war, um sich einzuarbeiten und schließlich seine Nachfolge anzutreten. Im Alter von 25 Jahren war die Absolventin der Ohio State University die reichste Frau Chinas. Seit 2012 ist sie stellvertretende Vorsitzende von Country Garden und seit 2018 Co-Vorsitzende des Unternehmens.

Yang, die jetzt Anfang vierzig ist, besitzt etwa 60 % von Country Garden und einen Anteil von 43 % an dessen Management-Services-Einheit. Sie hat durch die Firmenanteile und der Hypothekenkrise in diesem Jahr 13,8 Milliarden Dollar verloren. Ihr Ehemann, ihre Schwester und ihr Cousin sitzen alle im Vorstand des Unternehmens und haben sich, wie der Mitbegründer Yeung, zurückgehalten und Medieninterviews vermieden.

(TB)

Euro steht unter Druck einer kommenden Rezession

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Hohe Kosten für Sanierungsarbeiten verteuern den Immobilienkauf

Energieeinsparung, Wärmeisolierung, erneuerte Fenster und Türen: “Auf dem Immobilienmarkt sind energetische Sanierungen besonders wichtig. Nicht nur, weil der deutsche Gesetzgeber die Auflagen für die energetische Sanierung von Gebäuden verschärft hat”, erklärt ein Aufsichtsratsmitglied der Engel & Völkers Capital AG Robin Frenzel. Vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges verstärken die wachsenden Energiekosten den Trend noch zusätzlich. Doch nicht nur wegen der gestiegenen Preise werden Sanierungen sehr teuer.

Denn wer sich jetzt eine Altimmobilie zulegt, sollte davon ausgehen, dass sehr viel an der Immobilie gemacht werden muss, um den heutigen Standarts zu entsprechen. Für Hauskäufer bedeutet das unberechenbar hohe Kosten.

Der energiewirtschaftliche Stand könnte sich inzwischen auch auf die Darlehensbedingungen niederschlagen. So gibt es auf EU-Ebene Erwägungen, Immobilien nach Energieklassen und Baujahren zu bewerten. An dieser Klassifizierung könnten sich in Zukunft auch die Baufinanzierungskonditionen festmachen lassen. Dabei steht dieser Schritt in den nächsten fünf Jahren bevor, heißt es bei den Baufinanzierern. Der Immobilienkauf bei älteren Immobilien sollte daher vorher besonders gründlich durchdacht werden.

Nebenkosten in Deutschland sind rekordverdächtig

Deutschland ist das schlechteste Land in der EU, wenn es um Immobilienkauf geht, allerdings sind die Nebenkosten in Deutschland extrem hoch. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Eintrag ins Grundbuch: Der Wohnungs- oder Hauskauf in Deutschland ist mit zahlreichen aufwändigen Kostenfaktoren behaftet. Die steuerlichen Nebenkosten betragen allein schon mindestens 10 Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 (z.B. Bayern) und 6,5 Prozent (z.B. NRW). Für 2023 ist in Hamburg eine Steigerung von einem Prozent angedacht. Es fallen zudem hohe Gebühren für Notartermine, den Makler und den Grundbucheintrag an, bemängeln Finanzdienstleister und Kreditinstitute.

Das Baukindergeld, das von der vergangenen großen Koalition verabschiedet wurde, trifft in der Wirtschaft jedoch auf deutliche Kritik. Es war strukturlos, zu teuer und hatte keine bleibende Wirkung auf die Wohneigentumsquote. “Vielmehr hat diese Fördermaßnahme leider vor allem die Immobilienpreise in die Höhe getrieben”, so der Vorstand der Engel & Völkers Capital AG Tomasz Kalemba.

Immobilienmangel erschwert Immobilienkauf

Wohnungen und Häuser in Deutschland sind zu knapp, vor allem in den wachstumsstarken Metropolen. In diesem Punkt sind sich alle einig: Politik, Kreditinstitute, Finanzierungsvermittler und natürlich vor allem die betroffenen Kunden. Tatsächlich hat sich durch den aktuellen Zinsanstieg die Liste der Immobilieninteressenten für bestimmte Objekte von 50 auf 20 reduziert. Trotzdem ist die Nachfrage eindeutig höher als das Angebot.

(FA)

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Beim Immobilienkauf schneidet Deutschland schlecht ab

In Deutschland scheint der Wunsch nach Wohneigentum derzeit besonders schwer zu realisieren zu sein. Lediglich 50,4 Prozent der Menschen in diesem Land lebten im Jahr 2020 in einer eigenen Wohnimmobilie, so die Daten von Eurostat. Etwa jeder zweite Deutsche mietet also seinen eigenen Wohnsitz. Dagegen leben in Norwegen, Polen und Serbien jeweils weniger als 20 Prozent der Bevölkerung in gemieteten Wohnungen. Die Eigenheimquote in Deutschland ist die schlechteste in der Europäischen Union; in Europa ist sie lediglich in der Schweiz noch geringer.

Die Ursachen dafür sind zahlreich. Grundsätzlich haben es jene schwer, die nicht erben, sondern Eigenkapital aufbauen und ansparen müssen – auch weil die Banken seit Beginn des Jahres die Konditionen für Immobiliendarlehen erschwert haben. Zudem stehen potenzielle Immobilienkäufer in Deutschland vor hohen finanziellen Barrieren.

Die Zinswende steht bevor

Auch in Europa rückt die Zinswende in greifbare Nähe. Doch während die EZB ihre vorgesehenen Anleihekäufe zunächst nur begrenzt fortsetzt, hat die Fed Mitte März die Zinswende begonnen. Erstmals seit 2018 hat die amerikanische Notenbank die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte heraufgesetzt. Mit dieser Maßnahme reagiert die Fed auf die starke Inflation in den Vereinigten Staaten. Jedoch werden auch in Europa schon lange Inflationszahlen von mehr als fünf Prozent erreicht. Damit dürfte der Druck auf die EZB zunehmen, noch im laufenden Jahr ein Ausstieg aus der Nullzinsstrategie bekanntzugeben.

In der Immobilienbranche ist die Zinswende dagegen schon lange angekommen. “Die Zinsen für zehnjährige Baukredite sind zu Beginn des Jahres von durchschnittlich 1,0 auf 1,7 Prozent angestiegen”, erklärt der Vorstand der Engel & Völkers Capital AG Tomasz Kalemba. So stark war der Zuwachs in den letzten zehn Jahren nicht, deshalb nimmt die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und Termindarlehen aktuell kräftig zu. Bei Terminkrediten sichern sich die Kunden die derzeitigen Konditionen ( zuzüglich eines Zinsaufschlags) für ihr Anschlussdarlehen im Vorfeld.

Die Inflation ist so hoch wie schon ewig nicht

Die steigenden Immobilienpreise haben eine zweifache Wirkung auf potenzielle Immobilienkäufer. “Einerseits nehmen auch die Immobilienpreise weiter zu, auch wenn die Wirtschaft für 2022 einen kleineren Anstieg als in den Vorjahren prognostiziert. Mit den gestiegenen Rohstoffpreisen werden jedoch auch die Baukosten teurer”, so der Vorstand der Engel & Völkers Capital AG Jörg Scheidler.

Auch der Haushaltsüberschuss – also der Teil des monatlichen Budgets, der am Ende des Monats noch zur Verfügung steht – wird von der Inflation beeinträchtigt. Wenn Heizkosten, Strom, Benzin und Lebensmittel immer teurer werden, haben die Haushalte jeden Monat weniger Geld für die Abzahlung von Krediten in der Tasche. Einige Kreditinstitute haben bereits die Grenzen für die minimalen Haushaltsüberschüsse angehoben, um einen größeren Puffer für weiter ansteigende Preise zu gewährleisten. Für zahlreiche Haushalte, die schon bisher nur einen knappen Budgetüberschuss für einen Immobilienkredit hatten, wird der Immobilienkauf damit nahezu unmöglich.

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(FA)

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Der Immobilienmarkt boomt besonders

Die Tendenz zu überzogenen Immobilienpreisen in deutschen Großstädten hat sich nach einer Analyse der Bundesbank im letzten Jahr verfestigt. Die Überschätzungen bei Wohneigentum sind stark angestiegen, berichtete die Bundesbank im Monatsbericht Februar, welcher kürzlich erst publiziert wurde.
Ebenso steht darin: Aktuellen Schätzergebnissen zufolge, lagen die Immobilienpreise in den Metropolen in 2021 zwischen etwa 15 und 40 Prozent über dem aus Fundamentaldaten errechneten Wert.

Die Spanne habe im Jahr 2020 bei 15 bis 30 Prozent gelegen. Dennoch unterstreicht die Bundesbank, dass die Bewertung der Preise für Wohnimmobilien aktuell mit besonders hoher Prognoseunsicherheit belastet ist. Ursachen dafür seien die zum Teil noch unsicheren und noch länger bestehenden Folgen der Corona-Pandemie, etwa auf die vorhandenen Einkommen, sowie die besonders stark angestiegenen Baupreise.

Hohe Baupreise und die Auswirkungen auf die Immobilienblase

Auch Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte dürften sich nach Angaben der Bundesbank im letzten Jahr deutlich erhöht haben. Dies führen die Experten auf die weiterhin große Nachfrage und die Versorgungsengpässe zurück, die zu einem erheblichen Preisanstieg bei den Materialien für den Immobilienbau beigetragen haben. Parallel dazu ist auch das Angebot an Wohnungen deutlich ausgeweitet worden.

Als Beleg führt die Bundesbank verschiedene Preiszahlen an. Nach Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken erhöhten sich die Preise für Wohnungseigentum im letzten Jahr um 11,3 Prozent. Im Jahr davor verzeichneten sie einen Anstieg von nur 7,5 Prozent.

Die Erhöhung der Bauzinsen

Kalkulationen auf der Grundlage von Angaben des Datenanbieters Bulwiengesa für 127 deutsche Städte ergaben einen Preiszuwachs von 7 Prozent. Gegenüber den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten verlangsamt hatten, war dies wieder ein etwas größerer Zuwachs.

Es ist jedoch fraglich, ob die Preise für Immobilien weiterhin wachsen werden. Eine Ursache dafür ist, dass die Bauzinsen nun wieder etwas steigen. “Die Immobilienfinanzierung wird dadurch teurer, so dass sich nicht mehr so viele Menschen den Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung überhaupt mehr leisten können”, erklärt der Aufsichtsratsvorsitzende der FiNUM.Finanzhaus AG Ralph Konrad.

Was versucht die Politik, um gegen eine mögliche Immobilienblase vorzugehen?

Besonders in den Metropolen können sich immer weniger Menschen mit einem durchschnittlichen Verdienst ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung leisten. Dieser Effekt könnte sich noch weiter intensivieren. Die Ampelkoalition will die energetischen Mindestanforderungen für Neubau und Sanierung erheblich anheben. “Das bedeutet mehr Ausgaben – und das in einer Situation, in der der Immobilienbau wegen Lieferengpässen, Rohstoffverknappung und gestiegener Nachfrage sowieso schon deutlich teurer geworden ist”, so der Geschäftsführer der FiNUM.Finanzhaus AG Sebastian Grabmaier.

(FA)

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Vor dem Investieren ist Recherche nötig

Für einige ist es eine Langzeitinvestition, für andere ein lebenslanger Traum. Ein Eigenheim mit eigenem Garten oder eine Wohnung mit Aussicht auf die Nachbarschaft, in der man am liebsten lebt. Aber der starke Kursanstieg macht es vielen Menschen momentan unmöglich, eine Immobilie zu erwerben. Wieder andere befürchten, dass sie derzeit zu viel Geld investieren – und dass sie, wenn die vermutete Blase platzt, eine Menge Geld verlieren könnten.

Experten sind der Überzeugung, dass es sich für Menschen, die eine Immobilie suchen, dennoch rechnen kann, eine Eigentumswohnung oder ein Wohnhaus zu erwerben. “Selbstverständlich ist der Erwerb einer Immobilie mit einem gewissen Risiko verknüpft”, erklärt der Geschäftsführer der FiNUM.Finanzhaus AG Sebastian-Josef Grabmaier. Die FiNUM.Finanzhaus AG ist ein Unternehmen, welches sich auf Finanz- und Vermögensberatung spezialisiert hat und seit 2007 mit etwa 180 Beratern in ganz Deutschland Privatkunden und Unternehmen bei ihren Entscheidungen unterstützt.

Es ist besonders entscheidend beim Immobilienkauf, dass es tatsächlich ein Dauerwunsch ist. Vom wirtschaftlichen Standpunkt aus darf man allerdings keine übermäßig hohen Anforderungen an die Immobilie haben. Die Preise werden voraussichtlich nicht mehr so stark wachsen.

Finanzplanung ist von unglaublich großem Wert

Experten empfehlen beim Immobilienkauf das folgende Verfahren: Als erstes sollte man allein oder mit dem Lebenspartner überschlagen, was das eigene Haus oder die eigene Wohnung höchstens kosten darf. Bei Online-Finanzplanern kann man dann berechnen, wie viel vom Darlehen man monatlich zurückzahlen muss und wie lange der entsprechende Kredit noch laufen wird. Dieser Preisrahmen sollte unbedingt beachtet werden, um sich finanziell nicht selbst zu belasten.

Anschließend sollte man sich überlegen, wie viel Eigenkapital man selbst hat. In der Regel kommen noch direkte Kosten für Vermittler und Notar oben drauf. Nur wenn man einen präzisen Finanzierungsplan erstellt hat, sollte man sich auch auf die Suche nach einer Immobilie begeben.

Allerdings sind Immobilien für einige nicht nur ein Dach und ein paar Wände, sondern besonders in solchen Zeiten, in denen die Nachfrage an der Börse schwankt, eine wichtige Investitionsmöglichkeit. Deswegen ist der Fokus mittlerweile auch verstärkt auf eine Zweitimmobilie gerichtet. Damals waren es eher Menschen in ihren Dreißigern, die ein Haus für ihre Familie erworben haben. Mittlerweile sind es auch schon viele über 50, die das erste Haus schon bezahlt haben und nun nach einer preiswerten Kapitalanlage Ausschau halten.

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(FA)

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Die Lage der momentanen Wohnpreise

Von einem erneuten Zinsaufschwung wird ausgegangen. Jegliche andere Entwicklung wäre eine echte Überraschung. Der jährliche Zinsanstieg dürfte sich allerdings etwas verringern und im mittleren einstelligen Bereich liegen. Die starken Zinssteigerungen in Verbindung mit strengen Vorschriften schränken die Kaufmöglichkeiten vieler Familien ein, was einen negativen ausbremsenden Effekt hat.

Begünstigen Preisblasen den Zinsschock?

Preisblasen entstehen, wenn viel mit Spekulation gearbeitet wird und Kaufentscheidungen nur zum Ziel des baldigen Wiederverkaufs getätigt werden. In den letzten Jahren haben wir so etwas aber nicht so stark beobachten können. Das sehr hohe Preisniveau in beispielsweise der Schweiz oder in vielen Gebieten in Süddeutschland lässt sich hauptsächlich mit den unglaublich geringen Zinsen erklären.

Wer heute auf den Wohnungsmarkt kommt, muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass wir uns in Deutschland und der Schweiz weit oben auf der Rangliste der Wohnstandarts befinden und dass ein erheblicher Preissturz möglich ist. “Aufgrund dessen, dass die Preise in den umliegenden Regionen in letzter Zeit ebenfalls stark erhöht wurden, gibt es kaum eine Region, in der man nicht auch von einem starken Preisverfall betroffen wäre, sollte dieser eintreten”, erklärt der Vorstand der Magna Real Estate AG Martin Göcks. Die Magna Real Estate AG ist seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und spezialisierte sich früh auf den deutschen und österreichischen Wohnungsmarkt. Ihr Hauptgeschäft besteht aus Projektentwicklung von Wohnungen und Büros mit geringem Risiko und hohem Qualitätsanspruch.

Die Folgen von steigenden Zinsen am Immobilienmarkt

Zunächst sollte ein möglicher Zinsschock mit Vorsicht betrachtet werden. Zum einen müssen Hauskäufer wegen der strengen gesetzlichen Vorschriften schon jetzt kalkulatorische Zinssätze von 4,5 oder 5 Prozent aushalten können. Zum anderen haben über vier von fünf Hypothekenschuldnern eine sogenannte Festzinshypothek in Anspruch genommen. Das bedeutet, dass der Zinsschock die meisten von ihnen erst mit etwas Zeitverzögerung erreichen würde.

Trotzdem ist zu bedenken, dass ein rapider Anstieg der Zinssätze die Immobilienbewertungen in hohem Maße negativ beeinträchtigen würde. Dies würde wahrscheinlich nicht ohne Folgen bleiben. Es gäbe möglicherweise hohe Wertminderungen und auch problematische Fälle bei Eigentümern, welche erst vor kurzer Zeit Eigentum erworben haben, aber der Immobilienmarkt würde dadurch nur indirekt beeinträchtigt werden.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt

Eine Wohnung muss neuen Kriterien gerecht werden. Die räumliche Entfernung zum Büro ist weniger bedeutsam als zuvor, aber die Wohnung sollte schöner, geräumiger und besser zerteilbar sein. Homeoffice wird die Nachfrage nach Büroflächen indirekt verringern, was zu mehr Leerständen und geringeren Mietpreisen führen wird. Das macht die Vermarktung schwieriger.

(FA)

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Grünes Wahlprogramm verhindert Mieterhöhungen

Die Forderung der SPD und er Linken ist klar. Da die Mietpreisbremse, die die Rot-Rot-Grüne Regierung in Berlin beschlossen hat, vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde, fordern sie nun eine bundesweite Mietpreisbremse. Die SPD nennt dies ein “Mietmoratorium“. Die Grünen dagegen haben sich diese Forderung nicht zu eigen gemacht, sondern nur elf Worte in ihr Wahlprogramm geschrieben. Diese elf Worte würden bedeuten, dass zumindest in Großstädten auf Dauer keine Mieterhöhungen mehr möglich wären, sondern die Realmieten sinken würden.  Das klingt technisch und nur wenige Wähler, die keine Mietrechtsexperten sind, verstehen die Zusammenhänge.

Mietenmanipulationsgesetz würde zu Supermietendeckel führen

Wird die Forderung der Grünen, also das Mietenmanipulationsgesetz umgesetzt, dürfen die Preise für Miete bei Neuvermietungen in Bestandsimmobilien künftig nur noch 7,80 Euro/qm in Berlin und 10,80 Euro in Stuttgart betragen. Da SPD, Linkspartei und Grüne auch die bisherige Regelung abschaffen wollen, wonach der Vermieter mindestens die bisherige Miete  verlangen darf, wären Vermieter faktisch gezwungen, in vielen Fällen die Mieten zu senken. Die SPD dagegen will ein “Mietmoratorium” für fünf Jahre. Obwohl zu erwarten ist, dass nach Ablauf dieser fünf Jahre ein entsprechendes Gesetz verlängert wird, ist die Forderung der Grünen noch radikaler. Sie bewirkt, dass die Mieten in den Großstädten faktisch gar nicht mehr erhöht werden können, sondern in manchen Fällen gesenkt werden müssen. Es ist fraglich, ob ein faktischer Mietstopp oder eine Verpflichtung zur Senkung der Mieten verfassungsgemäß wäre.

Auch Mieter werden beeinträchtigt

Die Mieter dürften vorerst zufrieden sein, wenn die Mieten nicht mehr steigen dürfen, aber die Auswirkungen sind auch für Sie äußerst negativ. Erstens werden Privatpersonen nicht mehr in Immobilien investieren, wenn diese unwirtschaftlich sind. Zweitens werden sie weniger für Modernisierungen und Instandsetzungen ausgeben. Das ist keine Theorie. Die Mietpreisbremse wurde bereits in der damaligen DDR erprobt. Das Ergebnis war eine zunehmende Verschlechterung des Wohnraums. Die Bürger mussten mehrere Jahre warten, bis sie eine der Plattenbauwohnungen zugewiesen bekamen. Die Substanz von Altbauten in Mehrfamilienhäusern in Leipzig, Dresden, Ost-Berlin, Erfurt und anderen ostdeutschen Städten hatte sich enorm stark verschlechtert. Dies führte dazu, dass nach der Wiedervereinigung viele Milliarden Euro durch ein massives Steuerprogramm, das sogenannte Fördergebietsgesetz, in ihre Sanierung gesteckt werden mussten. Aber nicht nur Altbauten mussten im großen Stil saniert werden, sondern auch die DDR-Plattenbauten.

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Gründe gegen Immobilienblase

Erstens müssten sehr viele Investoren Immobilien zu überhöhten Preisen kaufen, zweitens müsste es Anzeichen für bevorstehende Preiseinbrüche geben und drittens müssten die Banken riskante Kredite vergeben, die im Falle eines Platzen der Blase  zu einem großen Problem würden. All diese Kriterien sind derzeit nicht erfüllt. Zwar steigen die Immobilienpreise seit einigen Jahren deutlich schneller als die allgemeine Inflation und die Haushaltseinkommen. Dem stehen aber niedrige Zinsen gegenüber, so dass ein Hauskauf im Endeffekt nicht so viel mehr Geld kostet. Zudem ist die Wohneigentumsquote, also die Quote derjenigen, die in einem eigenen Haus wohnen, von 41,6 Prozent im Jahr 2006 auf 46,5 Prozent im Jahr 2018 gestiegen. Es leben also immer mehr Menschen in ihren eigenen vier Wänden, es sind nicht hauptsächlich Spekulanten, die die Preise treiben. Auch ein rapider Preisverfall ist derzeit nicht zu erkennen. Obwohl in Deutschland derzeit so viel neu gebaut wird wie nie zuvor und die Gesamtbevölkerung bis 2030 sogar schrumpfen könnte, würden die Preise dann über einen Zeitraum von zehn Jahren stagnieren oder sinken.

Immobilienblase birgt Gefahr

Wenn die Preise mehrere Jahre lang stark ansteigen, wird schnell der Begriff Immobilienblase in den Mund genommen. Damit verbunden ist immer die Befürchtung, dass diese Blase platzen und die Preise plötzlich abstürzen könnten. Der Immobilienmarkt ist in dieser Hinsicht ein gebranntes Kind, denn das Platzen der US-Immobilienblase im Jahr 2008 löste eine weltweite Finanzkrise aus. Aktuell sehen Analysten wieder häufiger Anzeichen für eine Blasenbildung. Denn die Preise für Häuser und Wohnungen steigen weltweit seit Jahren kontinuierlich an, auch in Deutschland. 2020 gab es einen durchschnittlichen Preisanstieg für Eigentumswohnungen von 9,6 Prozent, bereinigt um die Inflation. Auch in dünn besiedelten Regionen werden Immobilien inzwischen 20 Prozent über ihrem fairen Verkaufspreis gehandelt. In Wachstumsregionen wie Großstädten liegt der Wert sogar bei 50 Prozent, während der nationale Durchschnitt bei 40 Prozent liegt.

Das müssen Hauskäufer nun beachten

Allerdings bedeutet das nicht, dass ein Hauskauf mit keinen Risiken verbunden ist. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, um selbst darin zu wohnen, können Sie das in jedem deutschen Ort problemlos tun. Allerdings sollten Sie bedenken, dass die Preise in den Großstädten und deren Umland inzwischen deutlich überhöht sind. Auch die Preise in ländlichen Gebieten werden in naher Zukunft deutlich ansteigen, da immer mehr Menschen im Home Office arbeiten und nicht mehr auf eine Wohnung in der Stadt angewiesen sind.

(FE)

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