Ausweichstrategien beim Immobilienkauf – Kompromisse von Käufern und Bauherren

Der starke Anstieg von Bauzinsen und Lebenshaltungskosten hat viele Immobilieninteressenten kalt erwischt: Der Weg ins eigene Heim ist steiniger als zu Beginn des Jahres. Welche Kompromisse Käufer und Bauherren auf Finanzierungs- und Objektseite eingehen, um an ihr Eigenheimziel zu kommen, zeigen aktuelle Daten des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein. Vorstandsvorsitzender Michael Neumann ordnet zudem die Marktlage ein und verrät, an welchen Stellschrauben es sich für die eigenen vier Wände lohnt zu drehen.

Ausweichstrategien – Niedrigere Tilgung für eine geringere Rate

Die seit Jahresbeginn stark gestiegenen Bauzinsen ließen auch die Monatsraten für die Immobilienfinanzierung rasant in die Höhe schnellen. Ein Mittel der Wahl, um die monatliche Rate im Zaum zu halten, ist für viele Darlehensnehmer, die Tilgung niedriger anzusetzen. Im Februar lag sie noch auf dem Jahreshöchstwert von 2,78 Prozent und sank seither kontinuierlich auf nunmehr 2,27 Prozent im Oktober. Möglich wird dies auch durch eine größere Flexibilität der Banken bezüglich der Mindesttilgung. Als Reaktion auf die gestiegenen Zinsen erlauben mehrere Kreditinstitute aktuell wieder eine Anfangstilgung von 1 oder 1,5 Prozent.

Wer niedriger tilgt –  zahlt länger

Michael Neumann (Vorstandsvorsitzender Dr. Klein Privatkunden AG) rät jedoch dazu, diese Option nicht zu überreizen und in einem Korridor von 2 bis 3 Prozent anfänglicher Tilgung zu bleiben: „Wer niedriger tilgt, zahlt länger das Darlehen ab und hat am Ende der Erstfinanzierung auch eine höhere Restschuld stehen. Sollte es dann zu höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung kommen, trifft dies härter als bei einem geringen Restbetrag.“

Ausweichstrategien – Zinsbindung: kurz und günstig, lang und sicher?

Um das Zinsänderungsrisiko so gering wie möglich zu halten, haben sich Kreditnehmer Anfang des Jahres für eine möglichst lange Zinsbindung entschieden. Im Schnitt betrug die Sollzinsbindung im Februar rund 15 Jahre. In den Folgemonaten ging der Trend dann allerdings zu kürzeren Festschreibungen – rund 14 Jahre im September. Eine weitere Ausweichstrategie, um die Baufinanzierung noch bezahlbar zu machen: Da lange Zinsbindungen meist mit Aufschlägen durch die Banken verbunden sind, zielten die Darlehensnehmer darauf ab, diese Kosten einzusparen. Im Oktober ist nun erstmals wieder eine Aufwärtstendenz zu sehen, die Michael Neumann mit der aktuell „inversen Zinskurve“ erklärt: „Je nach Vergleichszeitraum sind längere Laufzeiten im Moment nicht viel teurer als kürzere Zinsfestschreibungen – teils ist das Gegenteil der Fall: Eine Sollzinsbindung von 20 Jahren kann verglichen mit einer 15-jährigen Bindung sogar günstiger sein.“

Umorientierung der Immobilieninteressenten

Nicht nur bei der Finanzierungsstrategie sind Ausweichbewegungen festzustellen. Auch auf der Objektseite zeigt sich eine Umorientierung der Immobilieninteressenten. So geht aktuell besonders deutlich der Neubau zurück. „Wer sein Bauvorhaben ohne größere Verluste noch stoppen kann, der stoppt“, fasst Michael Neumann die Situation zusammen. Lieferengpässe, Facharbeitermangel und zum Teil extrem gestiegene Materialkosten würden Kostenplanungen immer wieder über den Haufen werfen. „Zurzeit ist Bauen noch einmal deutlich stärker verteuert als Kaufen – und zudem mit großen Unsicherheiten behaftet. Diese Multibelastung wollen viele gerade nicht auf sich nehmen“, ergänzt Neumann. Vom Rückgang betroffen sind sowohl eigene Bauvorhaben – ihr Anteil sinkt von 22 Prozent Anfang des Jahres auf 12 Prozent im Oktober – als auch der Kauf von neu gebauten Immobilien von Bauträgern. Hier reduziert sich der Anteil von 11 auf 4 Prozent der Erstfinanzierungen bei Dr. Klein. Kaufvorhaben machen aktuell 84 Prozent aus, Anfang des Jahres waren es nur 67 Prozent.

Während Neubauten gerade weniger nachgefragt sind, macht das derzeitige Marktumfeld ältere Objekte interessanter denn je. Das gilt besonders für Nachkriegshäuser und -wohnungen. Bis zur Jahresmitte wurde nur jedes vierte Darlehen für eine Immobilie aufgenommen, die zwischen 1950 und 1980 gebaut wurde. Dieser Anteil ist im dritten Quartal sprunghaft angestiegen. Aktuell ist jede dritte Immobilie, die den Besitzer wechselt, zwischen 43 und 72 Jahre alt.

Auch die Baujahre vor 1950 nehmen in der Käufergunst zu. Laut Michael Neumann ist diese Entwicklung nicht einer neuen Nostalgie beim Wohnen geschuldet, sondern ganz profan dem Preis. „Ältere Bestandsimmobilien sind günstiger, weil sie häufig modernisiert werden müssen. Und gerade wenn die Energiebilanz mies ist, haben Käufer aktuell größere Verhandlungsspielräume.“ Die nutzten Interessenten aus, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden trotz der schwierigeren Rahmenbedingungen doch noch zu erfüllen. „Auch wenn der Kaufpreis günstig sein mag – zu leichtfertig sollte sich niemand in einen unsanierten Altbau flüchten“, warnt Neumann. Weil notwendige Sanierungen schnell teuer werden können, rät er Käufern dazu, diese Kosten mit in die Finanzierung einzuberechnen.

Quelle: Pressemitteilung Dr. Klein – Veröffentlicht auf dem Blog – Immovation AG

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Angebotsmieten – große Unterschiede zwischen den Städten

Ein Vergleich der Angebotsmieten von Bestands- und Neubauwohnungen (3 Zimmer, 80 Quadratmeter, 2. Stock) in den 14 größten deutschen Städten zeigt:

• Höchster Aufpreis: In Frankfurt kostet eine Neubauwohnung 280 Euro mehr Miete im Monat
• Hohe Mehrkosten auch in München (+270 Euro), Berlin (+260 Euro) und Hamburg (+250 Euro)
• In Dortmund (+160 Euro) und Düsseldorf (+170 Euro) sind die Aufpreise für Neubauten am geringsten

Wer sich für eine Neubauwohnung entscheidet, hat zwar eine moderne Bleibe, zahlt meist aber mehr Miete als für eine Bestandsimmobilie. Bei der Höhe des Aufpreises bestehen allerdings große Unterschiede zwischen den einzelnen Städten. Die höchsten Mehrkosten für eine beispielhafte Neubauwohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratmetern zahlen Mieter in Frankfurt. Dort liegt die Angebotsmiete einer neuen Wohnung aktuell bei 1.330 Euro, während eine vergleichbare Bestandswohnung 1.050 Euro Miete kostet – ein Unterschied von 280 Euro. In anderen Großstädten fallen die Mehrkosten für Neubauwohnungen dagegen teils deutlich niedriger aus. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die Preise bei Neuvermietung von Bestands- und Neubauwohnungen (Baujahr 2019 und jünger) im 2. Quartal 2022 verglichen wurden.

Mietpreisunterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen

Neben Frankfurt sind die Kostenunterschiede zwischen den beiden Wohnungsklassen in München am größten. Für eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern zahlen Mieter in der Isar-Metropole monatlich 1.610 Euro. Eine vergleichbare Bestandswohnung kostet hingegen 1.340 Euro, was einen Preisunterschied von 270 Euro ergibt. Auch in anderen Metropolen müssen Wohnungssuchende mit deutlichen Mehrkosten rechnen. So ist die monatliche Miete einer neuen Wohnung in Hamburg um 250 Euro höher als bei einer Bestandswohnung.

In Berlin beträgt der Unterschied sogar 260 Euro – das ist der dritthöchste Aufpreis aller untersuchten Städte. Betrachtet man die prozentualen Mietpreisunterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen liegt Berlin mit 33 Prozent sogar auf Platz 2. Höher fällt der prozentuale Unterschied nur in Dresden aus, wo Mieter 38 Prozent mehr für eine Neubauwohnung zahlen müssen, das Preisniveau aber auch deutlich niedriger als in den teuren Metropolen ist. Für eine Schweizer Neubauwohnung zahlt man dagegen schnell über 3.000 € für 80 Quadratmeter in Zürich.

Wohnungssuchende sollten jedoch beachten, dass die höheren Energiestandards von Neubauten die Aufpreise bei der Miete durch geringere Nebenkosten aufwiegen können. So sparen Mieter von Neubauwohnungen etwa dank oftmals besserer Dämmung bei den Heizkosten, was angesichts der rasant steigenden Energiepreise einen großen finanziellen Vorteil bedeuten kann.

Aufpreise für Neubauwohnungen

In mehreren Großstädten fallen die Aufpreise für Neubauwohnungen ohnehin vergleichsweise moderat aus. So zahlen Mieter in Dortmund für eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung lediglich 160 Euro mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung. Das ist der geringste Aufpreis aller untersuchten Städte. In Düsseldorf kann sich der Blick auf Neubauten für Wohnungssuchende ebenfalls lohnen. Die Mehrkosten in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt liegen bei 170 Euro. Den gleichen Aufpreis zahlen Mieter in Essen und Leipzig. Und auch in Hannover und Nürnberg (jeweils +180 Euro) fällt der Aufschlag für neu gebaute Wohnungen eher gemäßigt aus. .

Ein Service der Immovation AG – Quelle: immowelt-group

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Baufinanzierung und Tilgungssatz

Der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Erst- und Anschlussfinanzierer in ihre Finanzierung starten, sinkt im Mai auf 2,36 Prozent und ist damit so niedrig wie seit Anfang 2014 nicht mehr. Der Tilgungssatz ist eine Schraube, an der man drehen kann, um die monatliche Rate zu reduzieren – allerdings ist hier Vorsicht geboten: Denn je niedriger die Tilgung ist, desto länger dauert es, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Grundsätzlich gilt: Die anfängliche Tilgung sollte zwischen zwei und drei Prozent betragen – und je höher, desto besser.

Beleihungswert der Immobilie

Der Beleihungsauslauf sinkt auf 79,83 Prozent. Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Teil am Beleihungswert der Immobilie. Dieser ist aufgrund von Sicherheitsabschlägen seitens der Bank nicht identisch mit dem Kaufpreis. Je niedriger der Beleihungswert ist, desto mehr Eigenkapital steckt in der Finanzierung der Immobilie – und desto günstiger ist der Zinssatz, den Banken anbieten. Es lohnt sich daher, auch im familiären Umfeld nach Unterstützung zu fragen – zum Beispiel in Form eins privaten Darlehens oder eines vorzeitigen Erbes. So können Darlehensnehmer die Konditionen ihrer Finanzierung verbessern.

Wie teuer es geworden ist, sich Geld von der Bank zu leihen, zeigt die Standardrate. Sie macht Zinsänderungen vergleichbar anhand einer Musterfinanzierung eines Darlehens über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Im Mai steigt sie auf 1.190 Euro. Zum Vergleich: Vor einem Jahr waren es noch 793 Euro.

Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Darlehenssumme. Darlehensnehmer leihen sich derweil weniger Geld von der Bank, durchschnittlich 296.000 Euro. Vor einem Jahr waren es noch 303.000 Euro. Viele Käufer machen aufgrund des höheren Zinsniveaus mittlerweile Abstriche in Bezug auf die Lage oder auch die Größe der Immobilie, da höhere Zinsen die Finanzierung großer Kreditsummen erschweren.

Nachfrage nach Forward-Darlehen

Im Mai sichern sich Erst- und Anschlussfinanzierer die Zinsen für durchschnittlich 13 Jahre und rund vier Monate. Seit Beginn des Jahres ist die durchschnittliche Zinsbindung leicht gesunken, aktuell ist sie jedoch gleichauf mit dem Mittel des Vorjahres. Gegen einen Zinsaufschlag können sich Darlehensnehmer eine lange Zinsgarantie und damit Sicherheit und Planbarkeit erkaufen. Verpflichtet sind sie aber grundsätzlich nicht, die Zinsbindung auszuschöpfen. Denn nach zehn Jahren können sie von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Kredit bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung kündigen.

Forward-Darlehen sind im Mai zwar weiterhin gefragt und machen mit knapp acht Prozent immer noch einen deutlich größeren Anteil aus als noch vor einem Jahr (6,33 Prozent). Das Hoch vom Jahresanfang scheint jedoch vorerst überwunden zu sein. Mit einem Forward-Darlehen können sich Immobilienbesitzer, deren reguläre Anschlussfinanzierung noch nicht möglich ist, das aktuelle Zinsniveau bis zu fünf Jahre im Voraus festschreiben. Je nach Bank wird dafür ein Zinsaufschlag von 0,015 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat fällig.

DTB 05/2022: Dr. Klein veröffentlicht den Trendindikator Baufinanzierung monatlich. Die IMMOVATION AG veröffentlicht die Daten regelmäßig in ihrem News Blog.

Quelle: drklein.de

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